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le regard de la Francophonie Libanaise. Le Liban est un pays
francophone bien particulier.
Au Liban, le Français est plus une langue seconde qu'une langue étrangère
et s'utilise en priorité comme une langue de culture. Les libanais
sont souvent trilingues et adaptent ainsi leur pratique de la langue en
fonction des circonstances.
Sur le web, la francophonie apparait en retrait tout en montrant néanmoins
une belle diversité que LibanVision a pour objectif de structurer
pour vous en faciliter l'accès et l'usage.
LibanVision est à la fois un portail et un observatoire des acteurs
de la francophonie libanaise au Liban,en France et dans le monde avec le
but de contribuer à sa vitalité et sa pérénnité.
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et 1er observatoire en ligne de la francophonie libanaise
au Liban et dans le monde.
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L’immobilier
au Liban: prix, marché et défis
Table ronde chez Ici Beyrouth animée en
Mars 2023 par Maurice Matta,
avec le président du syndicat des agents
et consultants immobilier libanais, Walid Moussa,
et le directeur général de la banque
de l'Habitat, Antoine Habib.
Ils abordent le dossier de l’immobilier au
Liban et se penchent sur les défis auxquels
fait face ce secteur.
Le
secteur immobilier au Liban est pénalisé
Au printemps 2023,
l’immobilier s’essouffle. L’acquisition
d’un bien-fonds au Liban devient une opération
compliquée à plus d’un égard. Le
marché de l’immobilier a globalement
connu une baisse substantielle de la demande en
2022, en raison également de la rareté
des acheteurs en dollars frais dans un secteur dorénavant
dollarisé à 100 %. La
valeur totale des ventes de biens immobiliers en
2022 a enregistré 21,7 trillions de livres,
soit une baisse de 7,6 % par rapport à la
valeur totale des ventes de propriétés,
de 23,4 trillions de livres, enregistrée
en 2021. Quant au nombre de transactions effectuées
en 2022, il était de 147 038, ce qui représente
un recul de 26,2 % par rapport à 2021.
La valeur moyenne par propriété en
2022, s’est élevée à 179
542 dollars, ce qui représente une inflation
de 27,1 % par rapport à l’année
précédente, selon les chiffres relayés
par Bank Audi.
Beyrouth
a obtenu la plus grande part de la valeur des ventes
de biens immobiliers avec 39,4 %, suivies par le
Liban-sud 19,9 %, Baabda 10,9 %, Kesrouan 8,2 %,
la Békaa 5,9 %, le Liban-nord 2 avec 3,5
%, le Liban-nord 1 avec 2, 8 % et le Metn 2,6 %.
> Lire tout l'article de
Liliane Mokbel pour Ici Beyrouth
Le
Marché immobilier à Beyrouth - Achrafié
en 2022
Un article d'Octobre
2022 du quotidien « L’Orient-le-Jour
», en collaboration avec Ramco
Real Estate Advisers, révèle
les prix des appartements dans différents
quartiers de Beyrouth. Achrafieh est le quartier
qui attire le plus les libanais de la diaspora qui
résident dans le monde occidental, notamment
en Europe. Dans ce quartier, hormis les produits
de luxe recherchés par l’élite
locale ou la diaspora, la demande est limitée
et peu de transactions ont été réalisées
depuis 2021.
Les prix des appartements n’ont jamais été
aussi bas. Dans plusieurs cas, les tarifs de 2022
sont ceux qui étaient pratiqués au
début des années 2010.
L’année écoulée a confirmé
le basculement du marché vers les dollars
frais. Le nombre de biens de luxe dans les quartiers
bourgeois est limité et les prix résistent.
À l’opposé, la valeur des produits
moyens et bas de gamme a perdu de 40 à 50
% depuis 2019 et la demande est faible. Ramco Real
Estate Advisers, agence de conseil immobilier, a
révélé dernièrement
que la chute des prix demandés par les propriétaires
depuis trois ans était en moyenne de 41 %.
Dans certains secteurs d'Achrafié comme à
Mar Mikhaël, un marché de niche avec
des petites surfaces meublées d’environ
100 m2 tournées vers le marché locatif
se sont arrachées à plus de 3 000
dollars le m2. Ces produits ont surtout attiré
les investisseurs qui louent leur bien, via des
plateformes de type Airbnb, à plus de 60
dollars la nuitée. >
Lire tout l'article de l'OLJ
Immobilier: devenez propriétaire au Liban
"Mtayleb
dans le Metn, la meilleure place pour investir dans l'immobilier
au Liban" Mtayleb in Metn, one of the best location to invest in
real estate in Lebanon
Chaque trimestre, nous selectionnons pour vous un programme
immobilier de qualité
pour présenter, aux
libanais de l'étranger, une
solution d'investissement immobilier
au Liban.
Que votre objectif soit d'être propriétaire
de votre résidence secondaire au Liban pour aller
y passer vos vacances ou d'acquérir un bien dans
la perspective d'un retour au pays, nous nous efforcerons
toujours de choisir un programme terminé ou en cours
de finition, prêt à habiter, présentant
un standard de qualité vérifié sur
place et un prix attrayant compte tenu du prix moyen du
marché immobilier dans la zone proposée.
Compte tenu de la demande la plus fréquente de la
clientèle libanaise francophone originaire de France,
d'Europe occidentale ou du Canada, notre zone de recherche
se concentre plutôt entre Beyrouth et Byblos en passant
par le Metn et Jounieh soit Beyrouth et sa banlieue Nord
et Nord-Est dans un rayon d'environ 30 à 40 kms.
Pour inaugurer ce service, nous avons choisi le Programme
suivant:
MTAYLEB 20
Spécifications
et description de l'immeuble Mtayleb 20
Mtayleb 20 est un programme
immobilier de 15 appartements. Sa livraison a débuté
en 2015. L'immeuble est
constitué de deux blocs A et B de 3 étages
chacun.
L'immeuble est muni de panneaux solaires pour l'eau chaude.
Chaque étage comporte 4 appartements 2 pour chaque
bloc.
Chaque bloc est muni d'un ascenseur.
Chaque appartement a une cave au 2eme sous-sol. Un parking couvert au R.D.C.
Le bloc B est fourni avec les canalisations pour installer
le A/C et le chauffage centrale. Un 4eme étage en sous comble
peut être annexé aux appartements du 3eme
étage
pour former des duplex. Appartements disponibles
au 1er novembre 2017. Rez de jardin:
-163 m2 bloc A.
-145 m2 bloc B
2eme étage:
-173 m2 bloc A
3eme étage:
-173 m2 bloc A
-157 m2 bloc A
-150m2 bloc B
-120m2 bloc B Les prix sont à partir
de 1300 $ par M2.
Les appartements avec vue
mer sont situés dans le bloc A à partir
du 2ème étage avec
une exposition Sud-Ouest vers Ras Beyrouth.
Télécharger/Download la plaquette
de présentation Mtayleb20
Ou se situe Mtayleb? Mtayleb
est une municipalité située à environ
15 kms de Beyrouth centre-ville.
C'est une zone à dominante résidentielle
ou vous trouverez à proximité beaucoup de
commerces et services.
Respirez!: vous êtes à
Mtayleb!
C'est une zone assez boisée de pins. A environ
350 mètres d'altitude elle bénéficie
d'un climat déjà épargné par
la pollution urbaine et loin des nuisances du traffic
de l'Autostrade.
Pour ceux qui connaissent déjà ce secteur,
les municipalités ou zones de résidence
environnantes de Mtlayleb ont pour nom: Aoukar, Beit Ech
Chaar, Rabieh, Dick el Mehdi.
Ce secteur à très
forte dominante chrétienne se caractérise
par une francophonie active stimulée par la présence
de nombreux établissements scolaires privés.
C'est à Mtayleb
que se trouve le fameux Mtayleb Country Club, un des espaces
de loisirs et de sports les plus en vogue dans le secteur
du Metn.
Mtayleb: c'est un accès facile en venant de Beyrouth
par Antélias - Route de Bickfaya
ou en venant de Jounieh par Autostrade Dbayeh et Aoukar.
Plus d'infos sur Mtayleb/Mtaileb
avec Localiban
Contactez-nous
par tel. au
++33(0)
6 03 02 61 78 en France
ou par
Formulaire de contact - LibanVision - Immobilier Liban
Vous pourrez contacter le promoteur pour des infos complémentaires
ou prendre un rendez-vous sur place.
Baisse de 8% de la surface moyenne
des appartements neufs
Beyrouth,
été 2018-
Assiste t-on
enfin au Liban à un retournement de tendance et à
la fin d'une certaine démesure dans les standards
de construction chez les promoteur immobiliers? L’agence
de conseil immobilier RAMCO révèle que la
surface moyenne d’un appartement en construction à
Beyrouth était de 182 m2 en 2017. C’est 8% de
moins par rapport à 2016.
L’enquête a été
réalisée sur un panel de 269 immeubles en
construction dans Beyrouth Municipale.
Depuis une dizaine d’années,
la taille moyenne des logements neufs ne cesse de baisser.
C’est l’une des conséquences du ralentissement
du marché immobilier dans la capitale. Etant donné
que le budget des acheteurs est de plus en plus serré,
les promoteurs sont logiquement en train de s’adapter
en proposant des surfaces plus petites en espérant
que leur produit reste accessible au plus grand nombre
d’acheteurs potentiels.
« Bien que les promoteurs
proposent toujours des logements de trois chambres à
coucher, ils sont en train de « gratter »
chaque mètre carré sur toutes les pièces,
comme les salons, les salles de bain et les chambres.
Ainsi, entre 2009 et 2017, la surface moyenne d’un
appartement neuf a régressé de 128 m2. C’est
l’équivalent d’un appartement à
Beyrouth aujourd’hui », explique Raja Makarem,
fondateur et PDG de RAMCO.
L’autre conséquence
de la réduction des surfaces est la multiplication
des superficies inférieures à 100 m2. Trente-cinq
projets proposent des produits de 50 à 99 m2. Ces
appartements d’une chambre à coucher séduisent
une nouvelle demande, telle que les célibataires,
les personnes divorcées, les jeunes couples et
les investisseurs qui mettront ensuite leur bien sur le
marché locatif.
« La présence des
petites surfaces est principalement observée à
Achrafié où 33% des chantiers actuels proposent
ce type de produits. Trois projets au centre-ville de
Beyrouth vendent des studios à partir de 55 m2.
A l’opposé, Beyrouth-ouest semble en marge
de cette dynamique. Seulement trois immeubles sur 172
offrent des unités inférieures à
100 m2 », constate Raja Makarem.
En 2018, devenez propriétaire
d'un appartement de standing au Liban
Marché
immobilier au Liban: une différence entre Beyrouth
et sa banlieue Nord/Nord-Est
Si, comme la plupart des libanais de la diaspora vivant
en France, dans l'Union Européenne, voir au Canada,
vous cherchez à acquérir un bien au Liban,
vous comprendrez vite à la lecture de cet article
que le centre-ville de Beyrouth y compris Achrafieh est
une zone ou les prix approchent ou dépassent le plus
souvent le million de dollars. A la lumière de tels
chiffres vertigineux, on comprend vite que ces secteurs
sont réservés de fait à une clientèle
réellement fortunée et le plus souvent originaires
des pays du golfe. C'est la raison pour laquelle nous préférons
nous concentrer sur un secteur géographique ou les
prix demeurent raisonnables et dans une fourchette de 120.000
à 300.000 dollars pour des appartements dont la surface
se situe entre 120 et 200 sqm.
De plus, nombreux sont les sites du Metn offrant une vue
sur Beyrouth et la mer. Voilà pourquoi le Metn, très
proche de la capitale et, dans une moindre mesure le Kesrouan
sont des cibles de recherche à privilégier.
Cap sur la périphérie de Beyrouth
Beyrouth, l'immobilier dans le gènes
Depuis une dizaine d’années
(2007-2008), les projets immobiliers explosent dans la capitale
libanaise. Le secteur de la construction est l’un des
seuls à résister au climat d’insécurité
et à la crise économique que traverse le pays,
boosté par les flux de capitaux de la diaspora libanaise. L’immobilier,
résiste à la crise:
rappel historique des années 90 à 2016
Le dynamisme immobilier de Beyrouth
ne date pas d’hier. Après un premier boom à
la fin de la guerre civile (1978-1990), dans la seconde
moitié des années90, la diaspora libanaise
des pays du Golfe et d’Afrique, ainsi que les investisseurs
arabes ont bénéficié, en 2003-2004,
de l’explosion des prix du pétrole, et rapatrié
d’importantes liquidités qu’ils ont placées
dans le système bancaire et l’immobilier. Mais
c’est surtout à partir de 2008 que les projets
–en particulier ceux de haut standing– s’accélèrent.
La plupart des pays où les
expatriés libanais ont placé de l’argent
sont touchés de plein fouet par la crise financière
mondiale, tandis que le secteur bancaire libanais reste
épargné. Les banques locales ne se sont pas
aventurées dans des produits hautement spéculatifs
et toxiques. Les taux d’intérêt se maintiennent
à un niveau relativement élevé, continuant
d’attirer d’importants capitaux, qui bénéficient
de nouveau au secteur immobilier. «Depuis le début
des années 70 et le premier choc pétrolier,
chaque période de croissance immobilière a
coïncidé avec l’injection de capitaux extérieurs»,
analyse Bruno Marot, doctorant à l’université
McGill, à Montréal et chercheur associé
à l’Institut français du Proche-Orient
(Ifpo).
On estime la diaspora à environ
12 millions d’habitants (établis dans les pays
du Golfe et en Afrique, mais aussi en Amérique latine,
en Europe et aux Etats-Unis), soit presque trois fois plus
d’individus que ceux vivant au Liban. A la mi-2008,
le climat politique se relâche aussi, après
trois années de fortes tensions qui ont suivi l’assassinat
du Premier ministre Rafic Hariri. Après avoir conquis
Beyrouth ouest par les armes, le Hezbollah s’assied
à la table des négociations à Doha,
au Qatar, marquant le début d’une période
de détente. La confiance des ménages revient
et la demande locale repart de plus belle, ainsi que celle
des Libanais expatriés, qui souhaitent s’acheter
un pied-à-terre au Liban ou diversifier leur capital
en réalisant de juteuses plus-values. Les promoteurs
se mettent en quête de nouvelles parcelles à
bâtir et lancent des projets à tout-va. Une
spéculation foncière effrénée
entraîne cependant une flambée des prix des
appartements neufs, au point que la demande n’arrive
plus à suivre.
En 2011, les prix se stabilisent,
mais ils sont déjà beaucoup trop élevés
pour la majorité des Libanais résidents. Parallèlement,
la dégradation de la situation politique dans la
région ne favorise pas l’investissement. Fin
2011, la révolution syrienne se militarise et les
premières vagues de réfugiés arrivent
au Liban. En 2014, le pays accueille déjà
1,5 million de réfugiés, soit plus du quart
de la population libanaise. Le pays est également
visé par une vague d’attentats à partir
de 2013, et vit pendant un an sans gouvernement. Dans ce
contexte d’insécurité, avec des prix
qui restent très élevés, la diaspora
préfère reporter ses projets d’achat.
«?Les expatriés représentaient de 60
à 70% de la clientèle en 2010, contre 30%
aujourd’hui», estime Aboudi Farkouh, directeur
général adjoint de la compagnie immobilière
CGI SAL, qui construit plusieurs immeubles à Achrafieh,
le quartier chrétien situé dans l’est
de la capitale. Pour autant, les promoteurs ne s’arrêtent
pas de bâtir. «Malgré la stagnation
du marché, le nombre de nouveaux projets immobiliers
reste important», affirme Guillaume Boudisseau,
consultant immobilier chez Ramco. Focus sur un "miracle immobilier"
finalement en demi-teinte.>>
Lire
tout l'article...
Y A-T-IL VRAIMENT UNE REPRISE DU MARCHÉ IMMOBILIER
AU LIBAN? Chaque
année, les professionnels de l'immobilier comme les
investisseurs potentiels se posent la même question
de l'évolution du marché immobilier à
Beyrouth et plus généralement au Liban.
Si à l'aube de l'été 2017, la plupart
des experts locaux prédisaient une embellie possible
à compter de 2018, les évènements de
l'Automne avec notamment la démission du Premier
ministre Saad Hariri plonge une nouvelle fois le Liban dans
une période d'incertitude générale.
Plus qu'ailleurs, et compte tenu de son environnement, l'aspect
sécuritaire et le facteur de stabilité politique
conditionnent les variations et perspectives du marché
libanais. A ce titre, nul ne peut désormais s'assurer
de la tenue des élections législatives programmées
en Mai 2018. Ainsi, on pourra sans crainte affirmer que
toute embellie hypothétique de l'immobilier au Liban
ne pourrait survenir que durant le second semestre 2018.
Pour prendre un peu de recul, il semble intéressant
de se réfèrer à une note de conjonture
de la société d'investissement FFA
relayée par l'OLJ à la fin
de l' été 2016.
En tout état de cause, la situation libanaise induit
par essence le facteur risque et tout investissement immobilier
au Liban est sans aucun doute lié à une dimension
affective. Peut-être est-ce une raison pour laquelle,
même dans ce domaine, l'irrationnel peut parfois l'emporter
sur la logique purement financière.
La transformation de Beyrouth avec sa prolifération
d'immeubles de standing depuis environ 10 ans est bien là
pour le prouver.
JM Druart Novembre 2017
Le prix des principaux
projets
immobiliers quartier par quartier
à Beyrouth en 2017
Baisse
du prix moyen des appartements au Liban pour la
4ème année consécutive!
Plus que jamais, il convient
d'être sélectif concernant le type
de bien à prospecter et surtout le secteur
géographique à selectionner... L’indice
des prix des appartements à Beyrouth publié
par l’agence de conseil immobilier Ramco a
révélé une baisse de 1,8 %
en 2017 des prix des biens résidentiels affichés
par les promoteurs. L’étude mesure spécifiquement
l’évolution des prix affichés
par les promoteurs pour des appartements situés
au premier étage au cours de l’année
2017, sur un total de 194 immeubles résidentiels
en construction répartis sur 56 quartiers
de la ville de Beyrouth. Il s’agit des prix
demandés par les promoteurs qui excluent
toute marge de négociation et tout escompte.
Source:
Ramco Avril 2018.
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