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Quand la guerre redessine la carte immobilière du Liban
En raison des destructions et de l’instabilité causées par la guerre entre le Hezbollah et Israël, notamment dans la banlieue sud de Beyrouth, de nombreuses personnes ont été contraintes de fuir vers d’autres régions du Liban. Les cazas de Baabda, du Metn, du Chouf, ainsi que certains secteurs de Beyrouth font partie des zones d’accueil. Comment la situation sécuritaire est-elle en train de remodeler la cartographie de l’immobilier au Liban?
> Le Dossier complet d'Ici Beyrouth (avril 2025)

Nouvelle donne ou simple retour à la normale pour le marché immobilier
à Beyrouth et au Liban en 2025 ?
Le point avec avec Ahmad el-Khatib, associé gérant de Century 21 Liban, une agence de courtage immobilier internationale, partage sa vision du marché immobilier libanais, dans une interview accordée à Liliane Mokbel pour le site Ici Beyrouth >

Le point sur le marché immobilier à Beyrouth
quelques semaines après le début de la guerre en Septembre-Octobre 2024

Variation des prix dans quatre quartiers principaux : Achrafieh, Hamra, Gemmayze et Mar Mickael
Sauf à Hamra ou le prix moyen constaté en fin d'été 2024 était équivalent à celui de 2023, dans les quartiers chrétiens de Beyrouth, il est retombé à un niveau nettement inférieur
> Cliquez sur le tableau ci-dessus pour lire l'étude en détail

Crise immobilère et baisse des prix généralisée dans la capitale libanaise
Une baisse de grande ampleur depuis l'automne 2019 après une flambée spéculative de 2013 jusqu'à l'été 2018
Beyrouth, capitale du Liban, continue de subir une crise immobilière sans précédent, exacerbée par la dévaluation de la livre libanaise et l’effondrement économique induisant une quasi-absence d’offre de prêts bancaires dans l’optique d’un achat de biens. Depuis 2013, la ville a connu une envolée des prix immobiliers à la faveur d’une vague spéculative avant un effondrement à partir de 2019. En 2024, le marché immobilier de Beyrouth est en pleine détresse, et les perspectives pour l’avenir restent sombres sans une intervention rapide.

Le marché immobilier de Beyrouth en 2024 est en crise, marqué par une baisse généralisée des prix, une dollarisation des loyers qui exclut une grande partie de la population, et des constructions de mauvaise qualité. Sans des réformes économiques et une gestion plus responsable du secteur, Beyrouth pourrait continuer à voir son marché immobilier s’effondrer, tandis que des villes comme Dubaï et Paris continuent de croître et d’attirer des investisseurs. Les mois à venir seront cruciaux pour déterminer si le Liban parviendra à redresser la situation ou s’il continuera à perdre de son attractivité immobilière.

La correction des prix à Beyrouth, amorcée après la crise de 2019, va probablement se poursuivre à mesure que le marché immobilier continue d’ajuster ses prix à la baisse. Les quartiers traditionnellement prisés, tels qu’Achrafieh, Hamra, Gemmayzeh, et Mar Mikhaël, devront encore revoir leurs prix pour s’adapter à une demande affaiblie. Pour les investisseurs disposant de fonds en dollars frais, cela pourrait représenter une opportunité à moyen terme, à condition que des réformes économiques soient mises en place pour restaurer la stabilité et la confiance dans le marché immobilier libanais.

L’immobilier au Liban: prix, marché et défis
Table ronde chez Ici Beyrouth animée en Mars 2023 par Maurice Matta,
avec le président du syndicat des agents et consultants immobilier libanais, Walid Moussa, et le directeur général de la banque de l'Habitat, Antoine Habib.
Ils abordent le dossier de l’immobilier au Liban et se penchent sur les défis auxquels fait face ce secteur.

Le secteur immobilier au Liban est pénalisé
Au printemps 2023, l’immobilier s’essouffle. L’acquisition d’un bien-fonds au Liban devient une opération compliquée à plus d’un égard.
Le marché de l’immobilier a globalement connu une baisse substantielle de la demande en 2022, en raison également de la rareté des acheteurs en dollars frais dans un secteur dorénavant dollarisé à 100 %.
La valeur totale des ventes de biens immobiliers en 2022 a enregistré 21,7 trillions de livres, soit une baisse de 7,6 % par rapport à la valeur totale des ventes de propriétés, de 23,4 trillions de livres, enregistrée en 2021. Quant au nombre de transactions effectuées en 2022, il était de 147 038, ce qui représente un recul de 26,2 % par rapport à 2021.
La valeur moyenne par propriété en 2022, s’est élevée à 179 542 dollars, ce qui représente une inflation de 27,1 % par rapport à l’année précédente, selon les chiffres relayés par Bank Audi.
Beyrouth a obtenu la plus grande part de la valeur des ventes de biens immobiliers avec 39,4 %, suivies par le Liban-sud 19,9 %, Baabda 10,9 %, Kesrouan 8,2 %, la Békaa 5,9 %, le Liban-nord 2 avec 3,5 %, le Liban-nord 1 avec 2, 8 % et le Metn 2,6 %.
> Lire tout l'article de Liliane Mokbel pour Ici Beyrouth

L’immobilier à Beyrouth : un marché à deux vitesses

Mai 2023- Dans l’attente d’une issue politique à l’élection d’un président de la République et à la formation d’un nouveau gouvernement, l’évolution du secteur de l›immobilier dans la capitale libanaise met en exergue un marché à deux vitesses. La mise en chantier de nouveaux immeubles résidentiels est quasi nulle, les transactions sur plan sont rares, les locations de bureaux sont limitées et les ventes foncières sont à l’arrêt.

Dans le même temps, la demande pour des appartements de 200 000 à 300 000 dollars est exponentielle : les acheteurs sont là, les ventes se réalisent et les loyers commerciaux dans certaines rues de Beyrouth sont sous pression devant la frénésie des restaurateurs.Depuis 2019, année du début de la crise économique et financière dans le pays, les promoteurs continuent de faire profil bas. Plusieurs ont fait faillite et ont laissé des dizaines de propriétaires sur le carreau. Beyrouth compte ainsi de nombreux chantiers à l’abandon. Ayant acheté sur plan, beaucoup d’acquéreurs sont désespérés et les recours en justice n’aboutissent pas. Ils ont fait confiance à un promoteur qui est aujourd’hui incapable de leur livrer leur bien. Cette situation a fragilisé les ventes sur plan. Seule une minorité de promoteurs continuen de travailler, forte de sa notoriété et de son réseau avec la diaspora. Mais les ventes de produits en construction se sont effondrées.

Même constat pour les transactions foncières. Très peu de ventes ont été réalisées ces derniers mois. Le marché est bloqué par les prix demandés par les propriétaires qui n’ont pas réalisé que si les prix des appartements ont baissé depuis 2019 et si le coût de construction a augmenté pendant la même période, cela doit se répercuter sur les valeurs foncières.

La demande locative et d’achat de bureaux dans la capitale est lente. Quelques organisations internationales prospectent, mais elles sont de plus en plus attirées par des produits neufs en périphérie de Beyrouth à Sin el-Fil et à Hazmiyé où se trouvent des bureaux de qualité dans des immeubles neufs. Ainsi, le stock de bureaux vacants à Beyrouth est important et aucun signe tangible d’une amélioration de ce secteur n’est perceptible.

Boom de la restauration
Si certains secteurs de l’immobilier peinent, d’autres ne connaissent pas la crise. La restauration est depuis plus de six mois en train de chambouler le marché à Gemmayzé, Mar Mikhaël et Badaro. Certaines rues sont prises d’assaut par les restaurateurs. Leur dernière cible est la rue Pasteur qui longe le port. Contrairement à la rue Gouraud, cet axe dispose de larges espaces qui attirent des brasseries et des restaurants. Les ouvertures se sont multipliées et, en l’espace d’un an, les loyers y ont presque doublé.

La demande pour de petits appartements de 200 000 à 300 000 dollars à Achrafieh et à Ras Beyrouth ne cesse d’augmenter. L’intérêt vient d’investisseurs qui possèdent de l’argent liquide qu›ils ne veulent pas déposer à la banque, n’ayant plus confiance dans le système bancaire local. L’immobilier est redevenu pour eux un placement possible. L’intérêt pour des studios et des surfaces d’environ 100 m2 est forte. Les ventes à Monnot, Gemmayzé et Mar Mikhaël restent constantes. Une fois loués, ces appartements peuvent rapporter de 3 à 4 % de leur valeur par an, voire plus dans le cas où le produit serait meublé, bien tenu, dans un immeuble de qualité. Cette soudaine demande a permis aux prix de se maintenir.
Sollicités, les propriétaires deviennent de moins en moins flexibles. En fonction des prestations et du standing de l’immeuble, les valeurs peuvent varier de 1 700 dollars le m2 pour un produit de 130 m2 bas de gamme à 3 000 dollars le m2 pour un studio meublé de 90 m2 dans un quartier touristique.

L’appétit des expatriés pour des appartements de 200 à 300 m2 est là, mais le marché est pénalisé par un manque de disponibilités. Il y a peu de bons appartements à vendre, et les propriétaires qui ont acheté entre 2020 et 2021 par chèque bancaire ne sont pas encore prêts à vendre en dollars frais (en espèces ou par transfert de l›étranger, NDRL) avec une décote cohérente. Pour cette raison, il y a de larges disparités de prix pour des appartements dans le même immeuble. Par exemple, un appartement de 350 m2 dans l’une des tours les plus prestigieuses de la ville est proposé à 6 100 dollars le m2, alors qu’un appartement de 420 m2 un étage en dessous vient de se vendre à 4 500 dollars le m2.

Article paru le 6 mai 2023 dans l'OLJ avec la collaboration de Ramco LB

Le Marché immobilier à Beyrouth - Achrafié en 2022
Un article d'Octobre 2022 du quotidien « L’Orient-le-Jour », en collaboration avec Ramco Real Estate Advisers, révèle les prix des appartements dans différents quartiers de Beyrouth. Achrafieh est le quartier qui attire le plus les libanais de la diaspora qui résident dans le monde occidental, notamment en Europe. Dans ce quartier, hormis les produits de luxe recherchés par l’élite locale ou la diaspora, la demande est limitée et peu de transactions ont été réalisées depuis 2021.
Les prix des appartements n’ont jamais été aussi bas. Dans plusieurs cas, les tarifs de 2022 sont ceux qui étaient pratiqués au début des années 2010.
L’année écoulée a confirmé le basculement du marché vers les dollars frais. Le nombre de biens de luxe dans les quartiers bourgeois est limité et les prix résistent. À l’opposé, la valeur des produits moyens et bas de gamme a perdu de 40 à 50 % depuis 2019 et la demande est faible. Ramco Real Estate Advisers, agence de conseil immobilier, a révélé dernièrement que la chute des prix demandés par les propriétaires depuis trois ans était en moyenne de 41 %.
Dans certains secteurs d'Achrafié comme à Mar Mikhaël, un marché de niche avec des petites surfaces meublées d’environ 100 m2 tournées vers le marché locatif se sont arrachées à plus de 3 000 dollars le m2. Ces produits ont surtout attiré les investisseurs qui louent leur bien, via des plateformes de type Airbnb, à plus de 60 dollars la nuitée.
> Lire tout l'article de l'OLJ

Immobilier: devenez propriétaire au Liban

"Mtayleb dans le Metn, la meilleure place pour investir dans l'immobilier au Liban"
Mtayleb in Metn, one of the best location to invest in real estate in Lebanon

Chaque trimestre, nous selectionnons pour vous un programme immobilier de qualité
pour présenter, aux libanais de l'étranger, une solution d'investissement immobilier au Liban.
Que votre objectif soit d'être propriétaire de votre résidence secondaire au Liban pour aller
y passer vos vacances ou d'acquérir un bien dans la perspective d'un retour au pays, nous nous efforcerons toujours de choisir un programme terminé ou en cours de finition, prêt à habiter, présentant un standard de qualité vérifié sur place et un prix attrayant compte tenu du prix moyen du marché immobilier dans la zone proposée.
Compte tenu de la demande la plus fréquente de la clientèle libanaise francophone originaire de France, d'Europe occidentale ou du Canada, notre zone de recherche se concentre plutôt entre Beyrouth et Byblos en passant par le Metn et Jounieh soit Beyrouth et sa banlieue Nord et Nord-Est dans un rayon d'environ 30 à 40 kms.
Pour inaugurer ce service, nous avons choisi le Programme suivant:
MTAYLEB 20

Marché immobilier au Liban: une différence entre Beyrouth et sa banlieue Nord/Nord-Est
Si, comme la plupart des libanais de la diaspora vivant en France, dans l'Union Européenne, voir au Canada, vous cherchez à acquérir un bien au Liban, vous comprendrez vite à la lecture de cet article que le centre-ville de Beyrouth y compris Achrafieh est une zone ou les prix approchent ou dépassent le plus souvent le million de dollars. A la lumière de tels chiffres vertigineux, on comprend vite que ces secteurs sont réservés de fait à une clientèle réellement fortunée et le plus souvent originaires des pays du golfe. C'est la raison pour laquelle nous préférons nous concentrer sur un secteur géographique ou les prix demeurent raisonnables et dans une fourchette de 120.000 à 300.000 dollars pour des appartements dont la surface se situe entre 120 et 200 sqm. De plus, nombreux sont les sites du Metn offrant une vue sur Beyrouth et la mer. Voilà pourquoi le Metn, très proche de la capitale et, dans une moindre mesure le Kesrouan sont des cibles de recherche à privilégier.

Cap sur la périphérie de Beyrouth

Beyrouth, l'immobilier dans le gènes
Depuis une dizaine d’années (2007-2008), les projets immobiliers explosent dans la capitale libanaise. Le secteur de la construction est l’un des seuls à résister au climat d’insécurité et à la crise économique que traverse le pays, boosté par les flux de capitaux de la diaspora libanaise.
L’immobilier, résiste à la crise: rappel historique des années 90 à 2016
Le dynamisme immobilier de Beyrouth ne date pas d’hier. Après un premier boom à la fin de la guerre civile (1978-1990), dans la seconde moitié des années90, la diaspora libanaise des pays du Golfe et d’Afrique, ainsi que les investisseurs arabes ont bénéficié, en 2003-2004, de l’explosion des prix du pétrole, et rapatrié d’importantes liquidités qu’ils ont placées dans le système bancaire et l’immobilier. Mais c’est surtout à partir de 2008 que les projets –en particulier ceux de haut standing– s’accélèrent.

La plupart des pays où les expatriés libanais ont placé de l’argent sont touchés de plein fouet par la crise financière mondiale, tandis que le secteur bancaire libanais reste épargné. Les banques locales ne se sont pas aventurées dans des produits hautement spéculatifs et toxiques. Les taux d’intérêt se maintiennent à un niveau relativement élevé, continuant d’attirer d’importants capitaux, qui bénéficient de nouveau au secteur immobilier. «Depuis le début des années 70 et le premier choc pétrolier, chaque période de croissance immobilière a coïncidé avec l’injection de capitaux extérieurs», analyse Bruno Marot, doctorant à l’université McGill, à Montréal et chercheur associé à l’Institut français du Proche-Orient (Ifpo).

On estime la diaspora à environ 12 millions d’habitants (établis dans les pays du Golfe et en Afrique, mais aussi en Amérique latine, en Europe et aux Etats-Unis), soit presque trois fois plus d’individus que ceux vivant au Liban. A la mi-2008, le climat politique se relâche aussi, après trois années de fortes tensions qui ont suivi l’assassinat du Premier ministre Rafic Hariri. Après avoir conquis Beyrouth ouest par les armes, le Hezbollah s’assied à la table des négociations à Doha, au Qatar, marquant le début d’une période de détente. La confiance des ménages revient et la demande locale repart de plus belle, ainsi que celle des Libanais expatriés, qui souhaitent s’acheter un pied-à-terre au Liban ou diversifier leur capital en réalisant de juteuses plus-values. Les promoteurs se mettent en quête de nouvelles parcelles à bâtir et lancent des projets à tout-va. Une spéculation foncière effrénée entraîne cependant une flambée des prix des appartements neufs, au point que la demande n’arrive plus à suivre.

En 2011, les prix se stabilisent, mais ils sont déjà beaucoup trop élevés pour la majorité des Libanais résidents. Parallèlement, la dégradation de la situation politique dans la région ne favorise pas l’investissement. Fin 2011, la révolution syrienne se militarise et les premières vagues de réfugiés arrivent au Liban. En 2014, le pays accueille déjà 1,5 million de réfugiés, soit plus du quart de la population libanaise. Le pays est également visé par une vague d’attentats à partir de 2013, et vit pendant un an sans gouvernement. Dans ce contexte d’insécurité, avec des prix qui restent très élevés, la diaspora préfère reporter ses projets d’achat.
«?Les expatriés représentaient de 60 à 70% de la clientèle en 2010, contre 30% aujourd’hui», estime Aboudi Farkouh, directeur général adjoint de la compagnie immobilière CGI SAL, qui construit plusieurs immeubles à Achrafieh, le quartier chrétien situé dans l’est de la capitale. Pour autant, les promoteurs ne s’arrêtent pas de bâtir. «Malgré la stagnation du marché, le nombre de nouveaux projets immobiliers reste important», affirme Guillaume Boudisseau, consultant immobilier chez Ramco.
Focus sur un "miracle immobilier" finalement en demi-teinte. >> Lire tout l'article...

Y A-T-IL VRAIMENT UNE REPRISE DU MARCHÉ IMMOBILIER AU LIBAN?
Chaque année, les professionnels de l'immobilier comme les investisseurs potentiels se posent la même question de l'évolution du marché immobilier à Beyrouth et plus généralement au Liban.
Si à l'aube de l'été 2017, la plupart des experts locaux prédisaient une embellie possible à compter de 2018, les évènements de l'Automne avec notamment la démission du Premier ministre Saad Hariri plonge une nouvelle fois le Liban dans une période d'incertitude générale. Plus qu'ailleurs, et compte tenu de son environnement, l'aspect sécuritaire et le facteur de stabilité politique conditionnent les variations et perspectives du marché libanais. A ce titre, nul ne peut désormais s'assurer de la tenue des élections législatives programmées en Mai 2018. Ainsi, on pourra sans crainte affirmer que toute embellie hypothétique de l'immobilier au Liban ne pourrait survenir que durant le second semestre 2018.
Pour prendre un peu de recul, il semble intéressant de se réfèrer à une note de conjonture de la société d'investissement FFA relayée par l'OLJ à la fin de l' été 2016.
En tout état de cause, la situation libanaise induit par essence le facteur risque et tout investissement immobilier au Liban est sans aucun doute lié à une dimension affective. Peut-être est-ce une raison pour laquelle, même dans ce domaine, l'irrationnel peut parfois l'emporter sur la logique purement financière.
La transformation de Beyrouth avec sa prolifération d'immeubles de standing depuis environ 10 ans est bien là pour le prouver.

JM Druart Novembre 2017

Le prix des principaux projets
immobiliers quartier par quartier
à Beyrouth en 2017

Baisse du prix moyen des appartements au Liban pour la 4ème année consécutive!
Plus que jamais, il convient d'être sélectif concernant le type de bien à prospecter et surtout le secteur géographique à selectionner...
L’indice des prix des appartements à Beyrouth publié par l’agence de conseil immobilier Ramco a révélé une baisse de 1,8 % en 2017 des prix des biens résidentiels affichés par les promoteurs. L’étude mesure spécifiquement l’évolution des prix affichés par les promoteurs pour des appartements situés au premier étage au cours de l’année 2017, sur un total de 194 immeubles résidentiels en construction répartis sur 56 quartiers de la ville de Beyrouth. Il s’agit des prix demandés par les promoteurs qui excluent toute marge de négociation et tout escompte. Source: Ramco Avril 2018.


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