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Quel avenir pour le secteur immobilier au Liban
face à la crise mondiale ?

Les prix de l’immobilier au Liban devraient chuter entre 10 % et 30 %, mais pas de retour au scénario du « crash » des années 1996-97, estiment les analystes.
À l’heure où la crise financière mondiale se transforme petit à petit en une récession réelle, frappant de plein fouet plusieurs secteurs, comme en témoignent la débâcle de l’automobile américaine et la déprime du secteur de la construction aux États-Unis, les craintes sur des retombées de cette crise sur le Liban s’accentuent jour après jour. L’immobilier, un des secteurs les plus actifs et les plus attractifs de l’économie libanaise, fait particulièrement l’objet d’interrogations quant à la pérennité de sa croissance et l’évolution de ses prix à l’avenir. « Malgré la crise mondiale, le marché immobilier au Liban exhibe toujours des signes de bonne santé car la demande demeure plus élevée que l’offre. D’ailleurs, nous avons récemment été sollicités par des investisseurs étrangers pour la négociation d’achat de terrains d’une valeur totale de 500 millions de dollars », a souligné d’emblée Raja Makarem, PDG de la société immobilière Ramco, au cours d’une conférence tenue à l’occasion du forum des « Amis du Liban pour l’investissement et le financement ». De son côté, le directeur général de Solidere, Mounir Doueidy, a saisi l’occasion pour annoncer que « plusieurs lots, d’une valeur totale de 170 millions de dollars, ont été récemment vendus par la compagnie, au prix moyen de 3 000 dollars le mètre carré ». Si le secteur n’a pas été encore frappé par une sérieuse récession, comme c’est le cas aujourd’hui dans plusieurs pays de la région et du monde, « le rythme de vente de terrains s’est, en revanche, décéléré, et les promoteurs ont déjà procédé à une baisse de leurs prix de près de 10 % », a toutefois souligné Makarem, selon qui l’attentisme qui plane sur le secteur et les négociations serrées qui ont lieu entre vendeurs et acquéreurs, depuis l’éclatement de la crise mondiale, sont responsables de cette légère baisse des prix. « Le facteur psychologique y est pour beaucoup. En revanche, on ne peut pas parler de chute importante des prix, mais plutôt d’une correction survenant au lendemain de la flambée des prix qui a précédé la crise », explique-t-il. Des propos qui ne font toutefois pas l’unanimité. Pour Joe Kanaan, PDG de la société Sodeco Gestion, l’un des leaders du marché immobilier au Liban, « il ne faut plus nier l’idée d’une chute certaine des prix de l’immobilier dans les prochains mois ». « Certes, il n’y aura pas de retour à l’époque de la dépression immobilière, apparue au milieu des années 90, car les considérations d’aujourd’hui ne sont pas les mêmes que celles d’hier, mais il s’agit là de plus qu’une simple correction », a-t-il ajouté.
Il est essentiel de décortiquer le marché local et de définir les diverses catégories d’acquéreurs, afin de cerner avec exactitude l’ampleur de l’impact de la crise, a-t-il souligné (voir schéma). Selon Kanaan, l’appétit de la clientèle étrangère, qui représente près de 40 % de la demande immobilière au Liban, devrait fléchir entre 50 % et 80 % (toutes catégories confondues) tandis que la demande de la clientèle locale (qui représente 60 % du marché) devrait reculer entre 20 % et 30 % uniquement pour les appartements dont les prix varient entre 250 000 et un million de dollars. Devant ces pronostics, les prix de l’immobilier devront chuter en moyenne entre 10 % et 30 %. « Mais cela n’affaiblira pas l’engouement des investisseurs pour de nouveaux projets, notamment les promoteurs enracinés depuis longtemps dans le marché. En revanche, les investisseurs saisonniers, qui ont rejoint le marché immobilier au point culminant et qui sont contraints de vendre aujourd’hui à des prix plus bas, pourraient se retrouver dans l’incapacité de rembourser leurs dettes et auront donc du mal à éviter la faillite », explique Kanaan.
Plusieurs grands projets, gelés au lendemain de la guerre de 2006, ont en effet récemment repris, malgré la débâcle internationale. « Le Liban demeure une destination attirante pour les investisseurs immobiliers. Les prix n’ont cessé d’augmenter depuis 2005, malgré tous les événements contraignants qui ont marqué ces trois dernières années. Le pays présente à ce niveau un modèle unique dans la région », a souligné Salah al-Mayyal, directeur général de Levant Holding, qui conduit le projet « Phoenician Village » au centre-ville de Beyrouth, d’une valeur totale de 1,1 milliard de dollars. « Les travaux d’exécution doivent bientôt commencer », a-t-il assuré. Pour al-Mayyal, les promoteurs ne doivent pas craindre une baisse des prix de l’immobilier, car les prix des matières premières et des matériaux de construction sont déjà depuis plusieurs semaines en forte baisse. « Ceci aidera à maintenir les marges de profit au niveau d’avant-crise », a-t-il ajouté. Il a en revanche mis l’accent sur le risque qui plane sur le secteur immobilier dans le Golfe, notamment à Dubaï, en raison de la forte spéculation qui caractérise la structure même du marché.

Solidere, un cas particulier ?
L’assombrissement des perspectives de croissance du secteur immobilier dans les pays du Golfe semble en tout cas peser sur plusieurs acteurs du secteur, à l’instar de la société Solidere, qui s’est lancée, il y a quelques mois, à travers sa filiale Solidere International, dans un mégaprojet dans l’émirat de Ajman. Les titres de la compagnie à la Bourse de Beyrouth ont d’ailleurs atteint avant-hier le niveau le plus bas depuis juillet dernier, les actions A clôturant à 16,95 dollars. Le directeur général de la société, Mounir Doueidy, se veut en revanche rassurant. « Contrairement aux compagnies immobilières de la région, qui ont massivement recours aux financements bancaires, aujourd’hui de moins en moins disponibles, Solidere bénéficie d’un niveau élevé de liquidités et de ratios de solvabilité et d’endettement réconfortants. De plus, 30 % du projet de Ajman a déjà été vendu, et nous disposons à l’heure actuelle de 700 millions de dollars, amplement suffisants pour le démarrage de ce dernier », a-t-il précisé. Selon des informations rapportées hier par l’agence Reuters, l’achèvement des projets pourrait en revanche être retardé de deux ans. En attendant, promoteurs et acquéreurs vivent au rythme de la crise mondiale la plus inquiétante depuis 1929… Ses retombées sur l’économie réelle et le secteur immobilier en particulier pourraient en effet s’avérer plus lourdes que prévu.

Article de Bachir EL-KHOURY

Boom immobilier
26 Août 2008- Le président de l’ordre des ingénieurs, Bilal Alayli, a estimé à 40 % la hausse des prix de l’immobilier au Liban depuis le début de l’année, affirmant s’attendre à ce que cette augmentation atteigne 60 % d’ici à décembre. Au cours d’une conférence sur le boom immobilier, organisée par Data Investment Consult, M. Alayli a insisté sur le fait que les transactions immobilières au Liban se sont accrues en 2007 en dépit de la récession économique mondiale et des événements qui ont marqué la scène locale.
Il a toutefois appelé les autorités financières locales à imposer des limites au crédit immobilier, ce qui devrait faire baisser les risques de défaut de paiement et une crise similaire à celle qu’ont connue les États-Unis.
De son côté, le président de la société Data Investment Consult, Maan Barazi, a souligné que le FMI a reconnu que la crise des subprimes a entraîné des pertes directes au niveau des banques européennes de l’ordre de 900 millions de dollars et a fait perdre aux fonds arabes 30 % de leur valeur. Il a donc mis l’accent sur le fait que « c’est la première fois dans l’histoire des marchés financiers internationaux que les marchés arabes ont prouvé leur immunité et ont joué le rôle de sauveteur des économies européennes ».
Pour sa part, le PDG de la société immobilière Ramco, Raja Makarem, a estimé que « la crise immobilière au Liban est positive et représente un indice satisfaisant dans la mesure où la croissance s’est élevée à près de 25 à 30 % en dépit des tensions politiques ». Il a mis en garde contre « une croissance immobilière anormale » dont les prémices ont commencé à poindre depuis le début de l’année. « Cette croissance anormale pourrait aboutir à des crises, à une régression des ventes et à la fuite de l’investissement moyen et petit du secteur immobilier », a-t-il dit.
M. Makarem a donc insisté sur la nécessité de préserver « une croissance immobilière rationnelle » dans le pays.



Eté 2008:

La valeur moyenne des ventes d’appartements en hausse de 75 %
au premier trimestre, sur un an
Immobilier : la hausse des prix finira-t-elle par freiner la demande?

L'article de Guillaume CLERE
Inflation, faibles taux d’intérêt, liquidités abondantes… le contexte régional ne peut qu’encourager les investissements dans l’immobilier. Ainsi, à peine sorti de l’impasse politique, le Liban rattrape à grands pas les pays voisins.
Les prix, encore considérés au début de l’été comme sous-évalués, montent en flèche. Pour le moment, cela ne semble pas décourager les acheteurs, notamment ceux de la diaspora, mais jusqu’à quand ?
Selon plusieurs sociétés de conseil en immobilier, les prix des terrains ont augmenté de plus de 50 % depuis le début de l’année. Dans la région très prisée de Ras Beyrouth, le prix du mètre carré constructible est passé en moyenne de 8 500 à 12 000 dollars sur les six premiers mois de 2008. Dans le secteur de Hamra, les prix ont augmenté de 5 500 à 9 000 dollars sur la même période. Dans le fameux triangle d’or d’Achrafieh, les prix ont grimpé de 6 500 à environ 10 000 dollars par mètre carré. Toutefois, ces chiffres sont des moyennes et doivent être abordés avec précaution car dans un même secteur, le prix du terrain fluctue largement en fonction de son emplacement.
Mais la flambée des prix reste incontestable. Marwan Hamadé, directeur général du cabinet de conseil Sogetim, estime la hausse tous quartiers de Beyrouth confondus à environ 80 %. Les raisons de cette flambée : une forte demande de la part des promoteurs attirés par des prix relativement bas par rapport aux capitales voisines, et une offre de plus en plus restreinte, notamment dans certains quartiers où les parcelles disponibles se font rares.
Les investisseurs privilégient clairement les projets résidentiels, qui comptent pour 75 % des permis de construire délivrés pour 700 000 mètres carrés au premier semestre dans la capitale. Et pour cause, le marché des appartements neufs est en pleine croissance, surtout grâce aux Libanais de la diaspora qui cherchent à acquérir un pied-à-terre dans leur pays d’origine, particulièrement la nouvelle génération d’émigrés dans les pays du Golfe.

Flambée des appartements neufs
Avant même l’accord de Doha, les prix des appartements neufs avaient déjà augmenté en moyenne de 30 % au cours des cinq premiers mois, selon une étude de la société de conseil immobilier Ramco. Cette hausse des prix est différente selon si le chantier est en phase finale ou à ses débuts, souligne la société. Pour une construction qui vient de débuter et sera livrée d’ici deux à trois ans, l’augmentation des prix est en moyenne deux fois plus forte depuis le début de l’année que pour un immeuble qui sera livré dans moins d’un an. À Gemmayzé par exemple, la hausse des prix entre janvier et mai pour un chantier qui en est à ses débuts est de 80 % contre 30 % pour un chantier en phase finale. Car, outre la hausse des prix des terrains, les entrepreneurs subissent la hausse des coûts de construction, responsable, selon eux, pour environ un tiers de l’augmentation des prix des appartements. L’augmentation du prix des matériaux (le prix du béton a augmenté de 60 % depuis octobre dernier, celui du ciment et de l’acier s’est apprécié de 20 à 30 % depuis le début de l’année), du prix du baril de pétrole, et le doublement du coût de la main-d’œuvre depuis l’année dernière pèsent sur les charges des constructeurs.
Depuis le rétablissement d’un semblant de stabilité dans le pays, la demande de la diaspora s’est accentuée, à laquelle est venue s’ajouter celle des Arabes. En effet, sur le seul mois de juin, les ventes dans l’immobilier ont augmenté de 11,3 % par rapport au mois précédent, et de 44,5 % comparé au même mois de l’année dernière. Selon la Direction de l’immobilier, sur les 34 995 opérations de vente réalisées au premier semestre (+23,7 % sur un an), 721 ont été faites à des étrangers. Ce nombre est en hausse de 8,8 % sur un an, malgré une chute de 21,3 % en mai, révélant une reprise des achats étrangers en juin.
Quant à la valeur des propriétés vendues, elle a plus que doublé en juin par rapport au même mois de 2007, pour atteindre 902,7 milliards de livres (près de 599 millions de dollars). Autre indicateur de la hausse des prix, la valeur moyenne des ventes au premier semestre a été de 52 millions de livres par transaction (environ 34 500 dollars), en hausse de 75 % par rapport à la moyenne des six premiers mois de 2007.
Pour le moment, les prix ne semblent donc pas freiner la demande. Mais jusqu’à quand ?

Élasticité de la demande
La grande inconnue est donc l’élasticité de la demande. Pour M. Hamadé du cabinet Sogetim, la hausse des prix n’en est qu’à ses débuts. Pour lui, nombre d’émigrés restent profondément attachés au Liban et le fait que les prix restent abordables par rapport au reste de la région fait de Beyrouth une destination privilégiée. Cet optimisme attire d’ailleurs de nouveaux entrepreneurs comme M. Bader qui a ouvert son cabinet en conseil immobilier, Property Shop, trois mois auparavant. Il estime que le réel boom de l’immobilier est à venir l’année prochaine.
Mais cet optimisme n’est pas partagé par tous les acteurs du marché immobilier. Selon Joe Kanaan, directeur général de Sodeco Gestion, « la hausse des prix ne pourra pas continuer indéfiniment et la demande commencera à caler lorsque le prix du mètre carré des appartements classiques dépassera les 4 000 dollars et s’approchera des prix que l’on rencontre en Europe ». Aujourd’hui certains quartiers sont proches de ce seuil, notamment Achrafieh.
La prudence est également de mise pour le cabinet Ramco, qui estime que les accords de Doha et la formation du gouvernement n’ont pas donné lieu à l’euphorie attendue du côté de la demande. Alors que la situation sécuritaire reste incertaine, « il faut attendre la fin de l’été pour évaluer réellement la réaction de la demande à la hausse des prix qui s’est accélérée depuis janvier », conclut-il.


Les mutations de Hamra
Printemps 2008-
Longtemps les particuliers, les commerçants, les restaurateurs et les investisseurs ont boudé Hamra. Considéré par certains comme un quartier populaire, trop dense, quotidiennement embouteillé, en marge de la modernité par rapport à Verdun ou au centre-ville, il est vrai que sous cet angle, Hamra n’est guère séduisant. Pourtant, depuis quelques années, l’intérêt pour le cœur de Ras Beyrouth est grandissant. Une juste logique des choses au regard du potentiel de ce quartier qui s’affirme comme l’une des principales centralités commerciales et économiques de la capitale.
Sur le plan commercial, la modernisation de Hamra est en marche. Les franchises internationales sont de plus en plus intéressées par la diversité et l’éclectisme de la clientèle qui y déambule par milliers chaque jour. Le processus est néanmoins lent étant donné la présence d’anciens commerçants qui bénéficient de vieux loyers. Un local disponible est devenu une denrée rare. La solution du « khloo », c’est-à-dire de payer une indemnité de départ à l’actuel locataire, n’est pas simple puisque les prix demandés sont souvent farfelus et non fondés et le propriétaire a le droit de doubler son loyer.
L’engouement actuel vient principalement des restaurateurs. L’ironie est qu’il s’agit des mêmes investisseurs qui – il y a encore peu de temps – dénigraient Hamra, préférant s’agglutiner à Gemmayzé et au centre-ville. La roue tourne puisque le centre-ville est partiellement paralysé et la rue Gouraud arrive à saturation. Désormais, les réussites des enseignes comme De Prague, Lina’s, Roadster Diner, La Tabkha, Graffiti, Younes Gourmet, Napoletana, Chopsticks et les prochaines arrivées de Republic Bread et Le Rouge encouragent les restaurateurs à trouver une adresse. Leur recherche est délicate puisque les disponibilités sont également rares. Toutefois, si la demande est concentrée vers la rue Makdessi, il reste quelques opportunités dans des axes avoisinants. Le quartier ne connaîtra sans doute jamais le même développement que Gemmayzé, mais Hamra est idéal avec ses étudiants, ses touristes et ses nombreux employés pour accueillir plusieurs petits cafés et pubs-restaurants.
La multiplication des nouveaux projets résidentiels à Hamra coïncide avec une forte demande pour les appartements neufs. L’intérêt est surtout focalisé sur la zone qui s’étend des rues Hamra à Bliss. Le profil de la clientèle est issu de la classe moyenne supérieure : médecins, professeurs, cadres moyens. La plupart travaillent dans le quartier et désirent un logement fonctionnel proche de l’université, de l’hôpital et de leur bureau. Leur souhait est principalement pour des unités de 200 à 275 m2. Plusieurs projets sont en construction le long des rues Makdessi, Sitt Nassab, Jeanne d’Arc et Sidani. Naturellement, ces emplacements ne sont pas idéaux pour leur tranquillité et leur verdure, mais les prix des appartements y ont connu une forte augmentation. Aujourd’hui, il faut compter de 2 200 à
2 500 dollars le m2 pour un premier étage. Cela est presque aussi cher que dans le fameux triangle d’or d’Achrafieh. L’évolution du marché résidentiel accroît la pression sur les dernières parcelles encore disponibles qui varient en fonction de l’emplacement de 4 000 à 5 500 dollars le m2. La valeur pour des terrains voués à un usage commercial (bureaux, hôtels et boutiques) peut arriver à 6 500 dollars le m2.


Marché de l’immobilier: s'adapter à la crise politique

Décembre 2007- Le report de l’élection présidentielle étant devenu hebdomadaire, le marché immobilier est en train de s’adapter à cette impasse politique. L’assassinat du général François el-Hajj va-t-il modifier les choses ?
Les plus optimistes pensent que cette crise se terminera bien un jour. L’absence de président de la République ne peut pas s’éterniser. Dans ce contexte, certains investisseurs et clients cherchent à conclure rapidement des transactions,
avant qu’une éventuelle issue favorable ne puisse entraîner une hypothétique hausse des prix.
Malgré l'enlisement politique et la nouvelle tragique, nous sommes convaincus que c’est l’heure d’investir et de saisir les opportunités qui se présentent, que ce soient les appartements ou les biens fonciers.
Notre conseil se base sur plusieurs éléments :
– L’année 2007 a été terrible pour nos nerfs : impasse politique, tensions sécuritaires, conflit de Nahr el-Bared, assassinats, etc. Les rumeurs les plus alarmistes ont plombé le moral de la population. Malgré ce climat d’instabilité et d’inquiétude, le secteur immobilier tient toujours. Dans ce contexte, nous sommes agréablement surpris par le réel dynamisme du marché : démarrage de nouveaux projets, acquisition de belles parcelles et vente d’appartements.
– L’investissement immobilier demeure une stratégie lucrative. Il y a des créneaux c’est-à-dire des tailles d’appartements et des types de projets résidentiels qui fonctionnent mieux que les autres et qui répondent à une demande spécifique. Par exemple, les produits de luxe avec des prestations haut de gamme séduisent une clientèle avertie, exigeante et prête à payer le prix, que ce soit sur le front de mer ou dans les beaux quartiers d’Achrafieh ou de Ras Beyrouth. Les unités de 150 à 250 m2 sont des produits attractifs parce que parfaitement en phase avec la situation économique des ménages.
– Le marché immobilier est « sauvé » par la demande des expatriés qui recherchent un pied-à-terre dans leur pays d’origine et les Libanais qui travaillent à l’étranger mais dont la famille est restée au pays. Cet appétit représente la majorité des transactions.
– Le nombre de propriétés à vendre sur le marché beyrouthin ne cesse de se réduire. À cela deux raisons : primo, les parcelles disponibles et sans problème sont rares. Deusio, le secteur est pollué par des propriétaires incompétents et incapables d’estimer leur bien et qui jouent les hypocrites en refusant toutes les offres qui arrivent à eux. Qu’ils disent tout de suite qu’ils ne sont pas vendeurs, cela évitera de nous faire perdre notre temps et celui des investisseurs. Ces derniers jours, plusieurs transactions ont été réalisées à Beyrouth. Il n’y a aucun mystère ni secret. Ceux qui veulent vendre, c’est-à-dire qui demandent un prix cohérent, trouvent sans difficulté un acquéreur tellement la demande est soutenue.
– Le marché local est sous-estimé. Le Liban offre des spécificités uniques : climat, qualité de vie, diversité géographique, loisirs, shopping, culture, restaurants, vie nocturne qui en font une adresse de valeur qui n’a rien à envier aux capitales voisines. Autant d’arguments qui, dans une conjoncture stable, peuvent attirer les ressortissants du Golfe et de nouveaux investisseurs.
En coopération avec RAMCO


Les Souks de Beyrouth: vers la fin du tunnel
Eté 2005- Depuis sa présentation au début des années 1990, le projet des Souks de Beyrouth était au centre de multiples polémiques. Critiquée par les uns, décriée et prise en otage par les autres, sa construction, qui avait commencé en 1996, avait été finalement stoppée en 1998. Pendant six ans, le projet est resté au point mort. Bien que l’information n’ait pas fait la une des journaux, le chantier des souks a repris il y a quelques semaines. L’inauguration de la partie sud du projet est envisagée pour la mi-2007. Situé exactement sur le réseau des anciens souks de Tawilé, Ayass, el-Franj, Arwane, el-Jamil, les Souks de Beyrouth est un projet extrêmement ambitieux dont le coût de construction est estimé à 120 millions de dollars. Le projet, à terme, totalisera plus de 100 000 m2 de construction. Il comportera : une galerie marchande de 30 000 m2 avec environ 200 boutiques, un grand magasin de 15 000 m2, un hypermarché de 7 000 m2, un souk des bijoutiers de 10 000 m2, un immeuble de bureaux, un complexe de loisirs de 18 000 m2 avec 9 salles de cinéma dont un dôme imax tridimensionnel, de multiples restaurants et cafés, une cité des sciences pour les enfants, un complexe voué aux jeux électroniques et à la réalité virtuelle, des galeries d’art et un musée archéologique. Plusieurs fonctions (espaces de loisirs, grand magasin et restaurants) situées dans la partie nord du projet seront réalisées dans une seconde phase. Si les Souks de Beyrouth doivent être le poumon commercial du centre-ville, Solidere n’a pas caché sa volonté de faire de cet espace une attraction touristique pour l’élite locale et les ressortissants arabes. À défaut d’avoir un tourisme de masse, la société en charge de la reconstruction du centre-ville mise avec ce projet sur un tourisme sélectif et commercial.
Ainsi, les Souks de Beyrouth ne ressembleront pas à un classique centre commercial clos qui se caractérise par une superposition de galeries marchandes couvertes. Nous parlerons plus spécifiquement d’un espace commercial et ludique compartimenté de plusieurs blocs distincts séparés par des rues marchandes parfois couvertes, des allées piétonnes, des esplanades et des espaces verts. Aucun chiffre concernant les loyers ne circule actuellement. Nous sommes au stade des suppositions. Toutefois, nous présumons que les prix vont être dans la continuité de ceux pratiqués aujourd’hui dans le centre-ville. Ainsi, les loyers des souks vont sans doute varier de 600 à 1 000 dollars le m2 en moyenne. Sans véritable surprise, cet espace accueillera les principales enseignes internationales et locales que l’on retrouve dans la majorité des galeries marchandes de Beyrouth. Étant donné l’attente des commerçants pour être présents dans de bons emplacements au centre-ville, les souks n’auront aucune difficulté à se louer. Parallèlement, le retard pris par les travaux des souks a permis aux nouveaux centres commerciaux de Beyrouth de prendre une longueur d’avance.
Inauguré fin 2003, ABC Achrafieh, qui fait figure de pionnier dans le secteur,
a trouvé son public. City Mall à Nahr el-Mott vient d’ouvrir ses portes, mais reste encore partiellement opérationnel, et Metropolitan Boulevard à Sin el-Fil
doit suivre prochainement.


Plus de 60 projets résidentiels à Beyrouth

Mai 2005- Plus de 60 immeubles résidentiels sont actuellement en construction sur l’ensemble du périmètre de Beyrouth municipe. Ces projets représentent au total près de 1 400 appartements. Au petit jeu des comparatifs, le projet le plus important est Saint George Towers au sud d’Achrafieh avec 178 appartements ; les prix des appartements les plus élevés (autour de 6 000 dollars le m2 au Platinum Tower et Marina Towers) se trouvent, sans surprise, du côté du front de mer de Solidere et le projet le plus haut avec plus de 150 mètres est l’une des tours du Marina Towers également au centre-ville. Du côté des prix, la moyenne tourne autour de 3 500 dollars le m2 au centre-ville avec des pics vers la région de Minet el-Hosn. Les prix sont très contrastés à Beyrouth-Ouest. Par exemple, de Manara à Kantari, les appartements sont quatre fois moins chers. La moyenne dans cette partie de Beyrouth est d’environ de 2 250 dollars le m2.
De son côté, Achrafieh connaît un boom résidentiel spectaculaire. Un temps bon marché, les prix ne cessent d’augmenter. La moyenne actuelle se situe autour de 2 000 dollars. Aujourd’hui, l’ensemble de ces projets peut afficher d’excellents taux de promesses de vente. La moyenne peut être estimée autour de 67 à 70 %. Alors qu’ils n’en sont qu’au stade de l’excavation, de nombreux promoteurs ont déjà les 2/3 de leur stock d’appartements vendus.
Au total, vingt projets (soit plus de 30 % des projets) ont des taux de vente de 80 à 100 %. Ces bons chiffres s’expliquent par plusieurs éléments :
– Les différents quartiers centraux de Beyrouth sont devenus très recherchés. Nous constatons également un intérêt croissant de la part de clients qui, fatigués de passer des heures dans les embouteillages pour regagner leur domicile dans le Metn ou le Kesrouan, veulent un appartement à proximité de leur travail et du centre-ville (par exemple, à Achrafieh).
– Il y a une forte demande pour les appartements de 250 à 300 m2 ainsi que les appartements de haut standing de 450 à 550 m2.
– 2004 a été une année particulièrement encourageante pour le secteur immobilier. Les demandes de la part des locaux, des Libanais expatriés et des ressortissants des pays du Golfe se sont accélérées. Actuellement, le marché dans certains quartiers très prisés est arrivé au stade où la demande est supérieure à l’offre.
– Hormis quelques exceptions, les prix du marché restent encore abordables. Par exemple, les luxueux appartements du front de mer de Solidere et à Raouché sont très compétitifs à l’échelle régionale.
– Le centre-ville est devenu une vitrine régionale. La région de la marina du centre-ville attire les plus imposants projets résidentiels particulièrement appréciés des clients fortunés arabes.
– Après la crise du milieu des années 1990, les promoteurs immobiliers sont de plus en plus expérimentés et professionnels en termes de qualité, de taille d’appartements et de choix géographique des projets. Ainsi, les plus grandes compagnies immobilières sont actuellement actives sur le marché comme les groupes Jamil Ibrahim, CGI, Karim Bassil, Rabah Jaber, Hassan Smadi, Nadim Fakhry, Sahyoun, Salim Saab et Mouawad.


En coopération avec :RAMCO Tel / Fax : 01 349 910 -
email : mail@ramcolb.com


Acquisitions arabes : le Liban a la cote

Les ressortissants des pays du Golfe investissent toujours autant dans le foncier libanais. En l’espace de quatre ans (des étés 2001 à 2005), les biens-fonds officiellement acquis par des investisseurs arabes représentent une superficie totale de plus de 4,5 millions de m2. Ce nombre est sans aucun doute plus important si nous prenons en compte toutes les transactions faites sous des prête-noms. Notre étude a comptabilisé plus de 270 acquisitions au cours de cette période. La moyenne de ces transactions tourne autour de 17 000 m2. Parmi les opérations les plus médiatiques figurent les projets résidentiels du centre-ville de Beyrouth (Beirut Tower Platinum Tower) et les projets touristiques du groupe émirati al-Habtoor à Sin el-Fil et à Haret el-Sitt. Malgré les événements politiques et sécuritaires qui ont marqué l’année 2005, près de 900 000 m2 ont été achetés au cours des sept premiers mois de l’année. L’appétit des acheteurs arabes pour le sol libanais a plusieurs explications : – Depuis le 11 septembre 2001, les investisseurs arabes considèrent le Liban comme une nouvelle destination pour leur placement financier. – Grâce à une législation attractive, le Liban offre un cadre favorable à l’investissement foncier. – L’essor du tourisme local encourage les projets dans les secteurs hôtelier et touristique. Par exemple, le retour au premier plan des stations estivales de Aley et de Bhamdoun contribue à encourager les investisseurs pour des projets à la fois résidentiels et touristiques. – Apprécié comme lieu de villégiature, le Liban séduit toujours autant les ressortissants arabes pour son climat, ses paysages, sa culture, ses commerces de luxe, ses restaurants et sa vie nocturne. – L’évolution des cours du baril de pétrole accentue les liquidités de certains investisseurs du Golfe. Les biens-fonds situés au sud du Mont-Liban restent les plus prisés. Plus de 80 % des achats se concentrent dans les cazas de Baabda, Metn et Aley. Les ressortissants arabes restent particulièrement traditionalistes dans leur placement géographique et continuent d’investir dans les mêmes régions. Les villages de Abadieh, Sakiet el-Misk, Aïn Sofar, Kornayel, Bhamdoun, Dahr el-Sawan, Falougha, Aley et Aïn Saadeh font partie des sites les plus recherchés. Si les Saoudiens et les Émiratis font partie des plus actifs sur le marché, la part des acquisitions des Koweïtiens ne cesse de progresser depuis 2002. Par exemple, plus de 225 000 m2 ont été vendus à des Koweïtiens en 2005 devançant pour la première fois depuis longtemps les Saoudiens. Au total, la majorité des transactions est prévue pour un usage résidentiel privé. Le plus souvent, les acquéreurs envisagent la construction de leur quartier d’été sous la forme de luxueuses villas. Le boom du secteur touristique, qui n’a cessé de battre des records depuis les années 2000 – à l’exception de 2005 –, a mis la puce à l’oreille à de nombreux investisseurs arabes. Ainsi, plus de deux millions de m2 ont été acquis pour des projets touristiques (hôtels, complexes balnéaires, parcs d’attractions, centres de villégiature). Ce secteur offre de réelles opportunités d’investissements. Par exemple, il existe un créneau dans la construction de complexes hôteliers haut de gamme dans les régions traditionnelles du tourisme arabe comme Aley et Bhamdoun. Pourquoi ne pas commencer par la réhabilitation du Grand Hôtel de Sofar ?



Après la disparition de Rafic Hariri:
le marché dans l’expectative

La mort tragique, le 14 Février 2005, de l’ancien Premier ministre Rafic Hariri a plongé le pays dans une période d’incertitude. Naturellement, le marché immobilier s’en trouve affecté. De multiples interrogations hantent les investisseurs et les professionnels du secteur. La première question concerne l’avenir de la société Solidere. Le rôle prépondérant de Rafic Hariri, depuis le début des années 90, dans la création de la société foncière, peut difficilement, être nié. L’ancien Premier ministre, qui était l’un des principaux actionnaires de Solidere, était l’homme providentiel et l’instigateur du projet de reconstruction du centre-ville de Beyrouth. Il en avait fait un combat, un enjeu et un défi personnel. À long terme, la disparition de Rafic Hariri ne devrait pas remettre en cause l’évolution de la société Solidere. L’imposante machine est suffisamment lancée pour surmonter cette période délicate. Il y a deux ans, notre analyse aurait été totalement différente. Mais aujourd’hui, la situation de Solidere ne porte pas, outre mesure, au pessimisme. Le projet du centre-ville de Beyrouth a trouvé une bonne vitesse de croissance. L’année 2004 a été, sans aucun doute, un tournant dans l’histoire de la compagnie fondée dix ans auparavant. Le bilan annuel (le cours de l’action et les revenus étaient à la hausse) et la nouvelle politique de vente de terrains avaient été particulièrement encourageants.
Un rapide tour d’horizon des ventes et des projets en cours atteste de la solidité du processus de reconstruction. La grande majorité des parcelles a déjà été vendue. Une quinzaine de projets résidentiels sont en cours dans les régions de Minet el-Hosn, Wadi Abou Jmil, Foch-Allenby et Saïfi. Beaucoup d’entre eux ont déjà écoulé, à travers des contrats de prévente, de 60 à 70 % de leur stock d’appartements. Des immeubles de bureaux et plusieurs hôtels de haut standing (Four Seasons, Hyatt, Hilton et les projets de Bab al-Seray et Khaireddine) sont également en construction. La présence de plus de 300 boutiques, 100 restaurants, 250 sociétés tertiaires, 70 banques et compagnies d’assurances, démontre que le centre-ville redevient peu à peu l’un des espaces les plus actifs et dynamiques de Beyrouth. Certainement à court terme, le marché va faire face à quelques soubresauts. Certains acheteurs locaux et étrangers (en provenance des pays du Golfe) vont être refroidis par les derniers événements. Quelques projets seront mis en suspens. La reprise des travaux du projet des souks de Beyrouth pourrait être à nouveau retardée. Cependant, Solidere a déjà pris une telle envergure qu’elle pourra encaisser cette situation. De vendredi à lundi derniers, le cours des actions de Solidere est tombé en chute libre (- 15 % vendredi et lundi). Cette situation était prévisible et le contraire aurait été troublant.
Devant une situation où l’ensemble des Libanais s’interrogent sur l’avenir politique et économique de leur pays, il était normal que certains préfèrent vendre leurs actions à un moment où le cours était en pleine croissance. Après avoir longtemps navigué autour de 4 dollars de 2001 à 2003, l’action A avait atteint dernièrement 9 $. Cependant, mardi, l’action A a repris environ 10 %. C’est un signe encourageant. Dans les prochaines semaines, le cours des actions risque d’être encore sous pression. Une fois la stabilité politique retrouvée, il reprendra une trajectoire ascendante.

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Regards sur des quartiers de Beyrouth
Gemmayzé-Monnot, destins croisés
Beyrouth, Avril 2005- La crise politique et sécuritaire qui touche Beyrouth et sa grande banlieue a plongé le secteur de la restauration dans une période particulièrement difficile. La crainte des attentats pousse la population à se confiner chez soi et à réduire au strict minimum ses déplacements. Les virées nocturnes entre amis dans un bon restaurant ou dans l’un des derniers cafés à la mode ne sont, pour l’instant, plus d’actualité. Les restaurants du centre-ville de Beyrouth sont les premières victimes de cet état de crise. Mais les adresses d’Achrafieh à Hamra sont également touchées. Cette situation vient quelque peu perturber le boom de la restauration dans le secteur de Gemmayzé. Depuis la rénovation du café Gemmayzé en 2001, l’ouverture de l’enseigne Paul en 2002 puis du restaurant Foodyard en 2003, la rue Gouraud a connu un développement considérable. En l’espace de quelques mois, le nombre de restaurants et de cafés a été multiplié par deux.
À ce jour, le quartier Gemmayzé compte 24 établissements. La rue Gouraud accueille la plupart des enseignes. Regroupées autour du restaurant La Tabkha, plusieurs cafés « à l’occidentale » (Bread, Dragonfly, Torino Express, Le Rouge, Stop Gemmayzé) ont ouvert leurs portes. Situés dans des petits emplacements de caractère, ils ont trouvé leur public qui s’avère être plus mature que celui de la rue Monnot. Naturellement, les loyers de Gemmayzé ont connu une ascension vertigineuse. Cette inflation est liée à la fois à la forte demande mais également à la rareté des emplacements disponibles. Bien que la rue Gouraud compte de nombreux emplacements vacants, la multiplication des ayants droit et les imbroglios juridiques bloquent d’éventuelles reprises. Alors que les loyers pouvaient tourner autour de 150 dollars le m2 en 2002, en 2005, les prix flirtent entre 300 et 350 dollars le m2. À moyen terme, la barre des 400 dollars le m2 n’est pas impossible.
Il est particulièrement intéressant de constater que parmi les personnes qui investissent aujourd’hui à Gemmayzé, on en retrouve qui ont, ou qui ont eu, une réelle expérience dans le secteur que ce soit à Monnot, à Clemenceau, à Mazraa ou à Sodeco. Par exemple, un important projet de restaurants est en cours de réalisation au début de la rue Gouraud, en face de la boulangerie haut de gamme Paul. Ce projet a été lancé par l’un des pionniers du succès de la rue Monnot.
Alors que les prix flambent à Gemmayzé, ceux de Monnot tendent à baisser depuis plusieurs mois.

Le boom de Gemmayzé n’y est certainement pas étranger. La réussite du quartier Monnot a commencé à la fin des années 1990. L’arrivée successive des enseignes Babylone, Pacifico et Café Monnot a été un déclic. Dès que les professionnels ont constaté qu’il y avait dans ce quartier de juteuses opportunités d’investissements, les pubs et les restaurants se sont multipliés. Les prix ont décollé de 150 dollars le m2 à presque 500 dollars le m2 en l’espace de 5 ans. Actuellement, les loyers sont redescendus à un niveau plus acceptable de 250 à 350 dollars le m2.
Bien que certains emplacements soient disponibles, Monnot reste toujours une destination appréciée par les noctambules et les touristes.


Marché de l’immobilier: Gemmayzé a le vent en poupe
L'escalier Saint-Nicolas, "Montmartre de Beyrouth "

Longtemps ignoré des Beyrouthins, le quartier Gemmayzé est devenu, en l’espace de quelques mois, une destination à la mode. Après le boom de Monnot et du centre-ville, la vague déferlante de la restauration a trouvé une nouvelle cible. Phénomène de la rentrée 2004, la rue Gouraud est la star du moment, inspire les articles de presse et attise les convoitises des restaurateurs locaux. À ce jour, la rue compte huit restaurants. Le plus ancien est le Café Gemmayzé. Torino Express est le plus récent. La prochaine inauguration sera le Soto, un restaurant japonais à proximité du Foodyard. Saluons les initiatives de La Tabkha, cuisine libanaise, et de Torino Express, minuscule café à l’européenne, qui ont su s’imposer avec des concepts novateurs collant parfaitement à l’environnement et l’ambiance de Gemmayzé. Idéalement situé au centre de Beyrouth, ce quartier a de nombreux atouts pour attirer les investisseurs :
- Incontestablement, Gemmayzé avec ses rues Gouraud, Pasteur, Mar Antonios et Dagher a un cachet authentique.
Encore épargné par la frénésie immobilière, ce petit quartier résidentiel a conservé son charme d’antan avec ses immeubles anciens, ses ruelles étroites ombragées et ses vieilles bâtisses aux tuiles rouges entourées de jardins. Une fois totalement rénové, l’escalier Daraj el-Fann ou escalier Saint-Nicolas constituera une attraction culturelle et touristique capable de drainer des visiteurs étrangers amoureux des arts.Beaucoup ne s'y trompent pas qui ont déjà élu ce quartier comme coup de coeur APR7S une visite de la capitale.
- Les loyers sont particulièrement abordables et attractifs.
Bien que la tendance soit à la hausse avec une augmentation de plus de 30 % en deux ans, le mètre carré à la rue Gouraud en location se négocie aujourd’hui de 150 à 250 dollars le mètre carré. De plus, le quartier est encore loin des prix demandés au centre-ville où les loyers varient entre 500 et 1 000 dollars le mètre carré et ceux de la rue Monnot qui sont de 250 à 500 dollars le mètre carré. Cependant, si de nombreuses boutiques sont fermées et abandonnées, les emplacements disponibles sont rares. Beaucoup sont bloqués pour des questions d’héritages et d’imbroglios de copropriétés.

- Gemmayzé est une parfaite alternative entre le très sélectif centre-ville et la rue Monnot, saturée et perturbée dans des problèmes de voisinage et juridiques.
Le quartier vient à point nommé pour attirer une clientèle fatiguée et de plus en plus réticente d’aller rue Maarad qui perd son charme et se dégrade peu à peu. À l’avenir, la rue Gouraud a un potentiel d’une vingtaine d’enseignes. Les petites surfaces de 50 à 100 places seraient plus logiques que des grands restaurants de 200 à 300 places assises. Accueillir des centaines d’établissements ajoutés au problème de parking serait par contre un élément négatif au développement de Gemmayzé.
En définitive, le quartier doit garder une dimension humaine et ne doit pas être défiguré par l’arrivée d’investisseurs avides de gains rapides qui ouvrent et ferment tous les 6 mois. L’essor de cette partie de Beyrouth doit se faire sur le long terme dans le respect de son environnement et de la vie de ses résidents. Ainsi, Gouraud serait parfaite pour des petits restaurants gastronomiques aux cuisines variées et des cafés littéraires. Parallèlement, il serait idéal que la rue attire encore des artisans, des galeries d’art, des salles d’exposition, des antiquaires et une salle de spectacle. Le quartier prendrait ainsi une véritable identité culturelle et commerciale.

Mar Takla a toujours la cote
Alors que tous les projecteurs sont focalisés sur la multiplication des projets résidentiels à Beyrouth, dans les secteurs d’Achrafieh, de Ras-Beyrouth, de Jnah et dans la région de la marina de Solidere, le quartier de Mar Takla connaît également un essor immobilier considérable. Les derniers chiffres en notre possession attestent que le secteur résidentiel y est en pleine croissance : - Mar Takla compte actuellement 13 projets, soit plus de 45 500 m2 de surfaces résidentielles ; - ces immeubles totalisent 175 appartements, soit une moyenne de 260 m2 par appartement ; - au total, la valeur des ventes représente près de 40 millions de dollars. Le nombre important de projets résidentiels confirme l’attrait de ce quartier idéalement situé dans l’agglomération beyrouthine. Sur les hauteurs de Hazmieh, de nombreux appartements bénéficient d’une vue remarquable sur la capitale. La connexion entre la nouvelle voie rapide d’Adlieh au rond-point Sayyad permet une excellente accessibilité.
Ainsi, Mar Takla n’est qu’à 5 minutes d’Achrafieh et de 10 à 15 minutes du centre-ville. Le quartier est également à proximité de nombreuses structures commerciales et de loisirs (Monoprix, Bou Khalil, Abraj, Galaxy Center et prochainement Metropolitan Boulevard).
Ce boom immobilier s’inscrit dans une continuité. Depuis plus de 20 ans, Mar Takla est devenue une région résidentielle très prisée accueillant une population jeune et salariée issue de la classe moyenne et aisée. De plus, le quartier a une touche internationale avec la présence de plusieurs ambassades. Malgré le départ de l’ambassade de France, Mar Takla, du fait de sa proximité avec le palais présidentiel de Baabda, est toujours recherché par les chancelleries étrangères. Il est vrai que les prix y sont nettement moins élevés qu’à Brasilia ou Yarzé, qui comptent également de nombreuses ambassades et résidences d’ambassadeurs.
Trois zones résidentielles se distinguent à Mar Takla : - les prix les plus élevés concernent les projets situés dans la partie est derrière la caserne de Fayadiyeh. Dominant la vallée du fleuve de Beyrouth, cette région a un très fort potentiel de développement. De nouveaux immeubles construits à flanc de colline offrent un panorama particulièrement dégagé. Les appartements se vendent en moyenne de 1 000 à 1 100 dollars le m2. La demande en provenance de ressortissants arabes, essentiellement koweïtiens, contribue à une hausse des prix qui pourrait rapidement atteindre 1 200 dollars le m2 ; - sur la colline de Mar Takla, les projets disposent d’appartements à des prix plus raisonnables de 850 à 950 dollars le m2. Calme et encore verte, cette région est très agréable et donc recherchée ; - en contrebas de la colline d’Asfourieh, quelques immeubles sont également en construction. Cette région à proximité de l’hôtel Dauphin offre un cadre urbain moins idéal que les exemples précédents. Située dans une petite vallée, l’urbanisation y a été faite à la va-vite. Les prix varient autour de 650 dollars le m2. Ces appartements ciblent une clientèle dont le budget tourne autour de 120000 à 130 000 dollars pour une superficie de 180 à 215 m2.


Raouché retrouve des couleurs

Il est loin le temps où le Tout-Beyrouth prenait la direction de Raouché pour se montrer et s’attabler chez Popeye, Dbaibo, Massis, Nasr ou Yildizlar. Oubliées aussi les sombres années 1980. Aujourd’hui, ce quartier se réveille peu à peu. Trois initiatives, le Mövenpick en 2002, le Palm Spring et le Safir Heliopolitan Hotel en 2003 ont eu l’effet d’un déclic. Désormais, différents signes annoncent le retour de Raouché sur la scène beyrouthine. Plusieurs immeubles résidentiels (SeaView, Bahri Gardens et LouLua) – dont certains idéalement situés face à la grotte aux Pigeons ont une vue splendide sur la Méditerranée – sont en construction et vont redonner un peu un air de Croisette à Raouché. La moyenne des prix de vente varie de 3 000 à 3 500 dollars le m2. En comparaison avec les prix des projets résidentiels sur le front de mer de Solidere (de 4 000 à 5 000 dollars le m2), Raouché offre une réelle alternative pour les budgets moins importants. L’intérêt que portent les opérateurs hôteliers est également un signe positif et confirme le retour de la vocation touristique du quartier. La chaîne Rotana envisage d’aménager 170 suites-studios dans l’immeuble où se trouvait le restaurant Yildizlar. De plus, la compagnie koweïtienne URE projette de construire un hôtel cinq étoiles (250 à 300 chambres) sur la parcelle de 5 000 m2, aujourd’hui en friche, adjacente à l’immeuble Shell. Le projet est estimé à 40 millions de dollars. Les réussites du Starbucks et Burj al-Andalous au Palm Spring et du Burj el-Hamam au Mövenpick ont prouvé que Raouché pouvait parfaitement redevenir une destination de détente et une destination culinaire à Beyrouth. Si actuellement la restauration rapide (Pizza Hut, KFC, Hardees, Burger King) y est bien présente, la région serait idéale pour accueillir des cafés et des restaurants plus huppés. Selon nos estimations, les loyers devraient varier entre 400 et 600 dollars le m2. En fin de compte, Raouché offre de nombreux atouts qui devraient encourager les restaurateurs à regarder autre part qu’au centre-ville. Par exemple, les terrasses du bâtiment construit à flanc de falaise qui domine la grotte aux Pigeons offrent un cadre remarquable. Si Raouché est l’une des principales attractions touristiques de Beyrouth, c’est également et malheureusement le site le plus rapidement visité. Entre la descente du bus ou de la voiture, une à deux photos, quatre minutes plus tard, le touriste est déjà ailleurs. Hormis une pause devant la grotte aux Pigeons, rien ne l’incite à se promener. La meilleure solution serait d’envisager une totale réhabilitation de la corniche pour en faire une promenade plus agréable et attrayante avec un mobilier urbain (bancs publics, abribus, poubelles et lampadaires) et de la verdure. De plus, il serait urgent que certains propriétaires d’immeubles en décrépitude envisagent de repeindre voire de rénover leur bien. Cela donnera obligatoirement une plus-value non négligeable à leurs appartements et à leurs emplacements commerciaux.


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Beyrouth-Juillet 2004-
Le président de l’Association des industriels, Fadi Abboud, a prononcé un discours sur l’état de l’industrie et du commerce au Liban, lors de la deuxième journée du congrès Planet Lebanon 2004. Invité par le Conseil international libanais d’affaires pour modérer le 5e des sept ateliers de travail, il a affirmé que la promotion des investissements est un long procédé qui nécessite de la patience mais qu’il y a toutefois des mesures immédiates que le Liban se doit de prendre. Selon lui, il est important d’encourager les émigrés à visiter leur mère patrie. Cela leur permettra de mieux connaître les atouts culturels et les loisirs que leur pays peut leur offrir, ce qui, à terme, améliorera le tourisme. Quant aux hommes d’affaires, ils trouveront que l’économie libanaise est moderne, diverse et offre beaucoup d’opportunités. Le secteur privé, ajoute Fadi Abboud, est dynamique et ne cesse de s’améliorer, ce qui portera certainement ses fruits (en matière d’exportation ou de création d’emplois), à condition que les entrepreneurs libanais continuent à utiliser les avantages comparatifs du Liban. M. Abboud a aussi insisté sur l’importance des exportations pour un pays comme le Liban en donnant un exemple concret : si chacun des 15 millions (estimés) d’émigrés libanais importe des produits nationaux pour 100 dollars, en moyenne, par an, cela rapporterait 1,5 milliard de dollars au pays du Cèdre. Ces estimations doubleraient le montant actuel des exportations qui atteindraient les trois milliards, et alimenteraient, par la même occasion, l’économie locale de façon considérable. Le Liban devrait utiliser, comme point de départ, quelques-unes de ses industries les plus prospères comme celles de l’alimentaire, du vin, de la mode ou encore de la joaillerie. Enfin, le président de l’Association des industriels libanais a rappelé que le Conseil des industriels libanais émigrés (qui relève de l’Association des industriels) pourrait jouer un rôle important en unissant, en collaboration avec le Conseil international libanais d’affaires, les hommes d’affaires libanais des quatre coins du monde. Ainsi, de nouveaux partenariats économiques transnationaux pourront voir le jour.

Arrivée de Bou Khalil à Jbeil L’aventure du saoudien Giant Stores à Jbeil n’aura duré que quelques mois. Bou Khalil en profite pour reprendre l’emplacement et ouvrir son huitième point de vente.

Le paysage libanais de la grande distribution n’en finit pas d’évoluer. Après les ouvertures de Spinneys à Jnah, des trois récents Monoprix à Zouk, à Baabda et à Verdun et les ouvertures prévues à la fin de l’année 2003 du Géant-Casino à Nahr el-Mott et du Charcutier Aoun à Bauchrieh, c’est au tour de Bou Khalil d’étoffer son réseau avec une nouvelle adresse à Jbeil. «La région constitue une zone de chalandise importante, où le pouvoir d’achat est supérieur à la moyenne nationale», explique Nabil Bou Khalil, directeur général de la holding familiale, appelée BK Markets. Ouvert depuis fin mars 2004, le nouveau supermarché a une superficie de vente de 2 000 m2 et compte 600 m2 de dépôts et ateliers. Le loyer correspond à un pourcentage par rapport au chiffre d’affaires de Bou Khalil. «L’emplacement est sur un axe routier fréquenté vers la montage et le Nord. Il est également à mi-distance entre Beyrouth et Tripoli, où nous sommes installés depuis 5 ans», ajoute Bou Khalil dont les estimations prévoient 750 000 visiteurs, générant 300 000 “factures” par an. L’arrivée de Bou Khalil fait donc suite à l’échec de l’enseigne Giant Stores. Arrivé en septembre 2002, Giant Stores qui appartient au groupe saoudien al-Mouhaydeb déjà présent au Liban avec la gestion des Coopératives via sa filiale UCCM n’a pas réussi à s’imposer sur le marché de Jbeil. Selon un spécialiste de la distribution, cet échec s’explique par trois facteurs : - L’enseigne a eu une mauvaise stratégie commerciale, l’offre ne correspondait pas tout à fait à la demande, en termes de produits et de marques. - Le supermarché a manqué de souplesse pour s’adapter à la consommation locale. - Giant Stores ne vendait pas de charcuterie (à base de viande de porc) ni d’alcool, comme c’est d’ailleurs le cas actuellement dans les Coop. Cette spécificité lui a été fatale. Ce revers a sans doute refroidi les ambitions du groupe qui avait annoncé son intention de s’implanter à Hazmieh. Ce projet ne semble plus d’actualité. Aujourd’hui, Giant Stores compte une seule adresse à Choueifat. Ce point de vente suit le concept des chaînes de discount à l’occidentale où les produits sont exposés sur des palettes et dans leurs cartons d’emballage.

Mai 2004 Guillaume Boudisseau
Le Commerce du Levant





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La grande mode des malls ou galeries commerciales

Au cours de ces dernières années, le paysage commercial de Beyrouth a subi de profondes mutations avec l’émergence de la grande distribution internationale (Monoprix, BHV et Spinneys) et la multiplication des franchises internationales éparpillées dans toutes les rues marchandes de la capitale. Désormais, c’est au tour des grands centres commerciaux de faire leur apparition. Dora Center (60 000 m2 de surface marchande à Nahr el-Mott) et Metropolitan City Center (13 800 m2 à Sin el-Fil), Souks de Beyrouth (55 000 m2 au centre-ville), Verdun 5 (52 000 m2 à Verdun) auxquels il faut ajouter Beirut Mall à Chiyah, Verdun 212 à Verdun et les projets de Landmark au centre-ville et de Carrefour à Dbayeh, d’ici à 2006 et 2007, plus de 275 000 m2 de surfaces commerciales seront sur le marché. Cette frénésie immobilière va incontestablement bouleverser l’échiquier commercial beyrouthin. Nous ne pensons pas que les rues marchandes comme Hamra, Mar Élias, Verdun et Sassine vont être profondément affectées. Elles auront toujours leur clientèle et resteront bien ancrées dans les pratiques de la population. Cependant, une baisse des loyers n’est pas à écarter et serait même souhaitable. Par contre, l’arrivée de grands centres commerciaux d’envergure régionale va obligatoirement nuire aux petites galeries marchandes qui se sont développées depuis 10 ans. Nous entendons par galerie marchande un espace couvert avec différents niveaux de boutiques avec généralement un supermarché, un complexe de cinéma ou un grand magasin en sous-sol. À ce jour, Beyrouth compte plus d’une vingtaine de petites galeries qui représentent environ 200 000 m2 de surface commerciale. La moyenne de ces espaces tourne autour de 8000-9 000 m2. Avec 29 500 m2 de surface de vente, ABC Achrafieh est une exception et représente aujourd’hui le seul véritable centre commercial à Beyrouth. Construits sur de petites parcelles, la superficie commerciale de ces espaces varie de 500 m2 à 17 000 m2. La moyenne du taux d’occupation se situe entre 70 et 80 %. Toutefois, la valse des enseignes dans plusieurs de ces galeries prouve que ce concept de petites surfaces marchandes s’essouffle. De plus, Beyrouth compte plusieurs exemples de galeries peu dynamiques avec une mauvaise configuration architecturale, des loyers trop élevés et un manque de locomotives commerciales. Nous ne parlons pas de certains espaces qui, à peine inaugurés, sont déjà quasiment, voire totalement déserts. L’arrivée des nouveaux centres commerciaux va entraîner une bataille à couteaux tirés. Affirmant que son projet est le meilleur de tous, chaque promoteur tente, dès aujourd’hui, de courtiser les meilleures enseignes du marché. À ce petit jeu, les premiers construits seront les mieux servis. Toutefois, la différence se fera au niveau des loyers. Déjà, certains centres commerciaux, avec des prix allant jusqu’à 1 500 dollars le m2, ont mis la barre très haut voire trop haut. Cette escalade immobilière est inquiétante et dangereuse. Il y a une vérité qu’il ne faut pas oublier : en fin de compte, le loyer est déterminé par le chiffre d’affaires qui est lui-même déterminé par le pouvoir d’achat des consommateurs. Il serait dommage que ces centres commerciaux, qui peuvent contribuer à positionner Beyrouth comme une destination touristique et commerciale régionale, ne réussissent pas à rassembler un maximum de commerçants à cause d’une stratégie tarifaire trop gourmande. Si construire un centre commercial est avant tout une opération immobilière qui doit être rentable, il n’est pas nécessaire d’avoir les yeux plus gros que le ventre.



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Colloque à l'ESA sur les systèmes fonciers d’origine française:
Seule la moitié du Liban est cadastrée

Beyrouth, Novembre 2004- Un colloque sur l’évolution des systèmes fonciers d’origine française organisé depuis hier à l’École supérieure des affaires est l’occasion de tirer la sonnette d’alarme quant aux lacunes du cadastre libanais : celui-ci couvre seulement 50 % du territoire. Le reste, c’est-à-dire l’autre moitié du territoire, n’a soit jamais fait l’objet de relevés (c’est le cas pour 20 % du territoire libanais, dont par exemple les cazas de Hasbaya, Marjeyoun et Bint Jbeil, mais aussi des régions de haute montagne), soit, pour 30 % du territoire, le travail est incomplet : les parcelles sont délimitées, mais non cadastrées. Le cadastre comporte en effet deux volets : d’abord une partie qualitative qui consiste à homologuer les propriétaires, ensuite une partie quantitative qui consiste à effectuer des relevés topographiques et géodésiques précis pour délimiter exactement chaque parcelle. Dans des régions comme Beit Méry et Broummana, le cadastre n’étant pas complet, une personne qui achète un terrain de 1 000 mètres carrés peut avoir la désagréable surprise un jour de se retrouver avec un terrain de 900 mètres carrés, les mesures exactes, l’une des fonctions essentielles du cadastre, n’ayant pas été prises. Dans la partie du territoire où le cadastre n’est pas complet, il est toujours possible de procéder au relevé cadastral à titre facultatif, mais les mesures ne sont homologuées qu’à titre provisoire, en attendant que la zone géographique soit cadastrée par les services de l’État. Cette lacune est due à la négligence de l’État, même si la guerre a donné des circonstances atténuantes à l’administration foncière. Il est désormais urgent de la combler, estime Claude Massaad, ancien directeur général des affaires techniques à la présidence du Conseil. Les enjeux du cadastre sont en effet bien supérieurs au simple secteur foncier, comme l’ont souligné plusieurs intervenants. L’impact est social, économique, politique. « La question foncière, si elle est très diversement traitée selon les États, reste avant tout politique, car elle résulte finalement d’un compromis institutionnel aménagé autour d’un triple pacte social : territorial, économique et fiscal. Et il n’y a pas, en agriculture notamment, d’équité sans cadastre », a notamment déclaré Jean-Noël Baléo, attaché de coopération à l’ambassade de France à Beyrouth.. « Il n’y a pas de démocratie sans droit de la propriété, sans règle claire de qui possède quoi », a rappelé quant à lui le secrétaire général du CNRS, Mouïn Hamzé, citant Jacques Attali. « Il n’y a pas de démocratie sans cadastre et sans mode d’application. » Le CNRS et l’Institut des sciences appliquées et économiques, associé au Conservatoire national des arts et métiers de Paris au sein de l’Université libanaise, sont les organisateurs du colloque qui se poursuit aujourd’hui et demain sur l’évolution des systèmes fonciers d’origine française dans les pays méditerranéens, à partir de l’illustration libanaise et syrienne. Le cadastre libanais a été mis en œuvre en 1926 à l’époque du mandat français, mais le système adopté rompt avec la mission uniquement fiscale en vigueur en France. Le cadastre libanais est un système fiscal et juridique – même si au fil du temps l’aspect fiscal a été relégué au second plan. Le caractère juridique – établi par la procédure contradictoire de la délimitation – est un avantage, souligne l’expert foncier Jean Kilzi, car la propriété est garantie par l’État. Le plan cadastral a force probante devant la justice, tandis que devant les tribunaux français, il constitue seulement un indice de propriété. Dans certains États américains, les acquéreurs d’un bien foncier sont obligés de souscrire une police d’assurance les protégeant du risque d’erreur concernant le titre de propriété. Au Liban, même pendant la guerre, les transactions ont eu lieu, grâce à sécurité du système cadastral, souligne Jean Kilzi. Les avantages du système libanais – renforcés par l’informatisation du cadastre lancée en 1994 et pratiquement achevée pour la moitié du territoire concernée – sont toutefois atténués par ses lacunes, le travail « considérable, rigoureux et précis », selon Jean Kilzi, initié par le régisseur du cadastre sous le mandat français, Camille Durafour, n’ayant pas été poursuivi. Au moment de son décès brutal, en 1942, le régisseur avait déjà cadastré 45 % du territoire libanais. Formation des géomètres et rémunération attractive, telles étaient les recettes de la réussite de Camille Durafour, rappelle l’expert foncier qui déplore les déficiences de l’Administration libanaise en la matière. Faute de trouver rapidement au sein de l’Administration la façon de combler les lacunes du cadastre, des contrats ont été conclus avec des sociétés privées, chargées d’effectuer le travail fastidieux de recensement et de mensuration des parcelles. Le recours au privé pose toutefois des problèmes, souligne Claude Massaad, selon qui il faut contrôler leurs résultats ou tout au moins assortir le contrat d’une garantie décennale. L’expert appelle en tout cas les autorités à lancer un projet pilote en vue d’achever enfin le cadastre du Liban entier.

Sybille Rizk pour L'Orient-Le Jour


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-Menuiserie exterieure en store monobloc SIDEM. -Ascenceur double vitesse + escalier en marbre.
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